Kotva 2028: jak rekonstrukce změní pražský maloobchod

Dolce & Gabbana v Kotvě: první nájemci odhaleni

Generali Real Estate oznámila první tři nájemce rekonstruovaného obchodního domu Kotva v centru Prahy: módní značku Dolce & Gabbana, restaurační koncept Cipriani a prémiový food market Eataly. V budoucnu má přibýt i italská pánská značka Kiton. Otevření se posunulo na rok 2028.

Oznámení proběhlo na oficiální akci v prostorách italského velvyslanectví v Praze — symbolická volba, která podtrhuje italskou stopu celého projektu. Kotvu vlastní italská Generali Real Estate od roku 2020, kdy budovu koupila od developerské skupiny Pražská správa nemovitostí (PSN). Média tehdy uváděla cenu kolem 4 miliard korun.

Od brutalismu k luxusu: 50 let Kotvy

Obchodní dům Kotva byl otevřen 10. února 1975 podle návrhu architektů Věry Machoninové a Vladimíra Machonina. V době otevření šlo o pátý největší obchodní dům v Evropě s prodejní plochou 22 160 m² a kapacitou až 75 000 zákazníků denně.

Rekonstrukce symbolicky začala v únoru 2025 — přesně na 50. výročí otevření budovy. Od roku 2019 je Kotva zapsána jako kulturní památka České republiky, což v případě brutalistických staveb z komunistické éry není samozřejmost. Budova Transgas ani Hotel Praha památkovou ochranu nezískaly a skončily pod bagrem.

Na rekonstrukci se podílí developer Sekyra Group společně s mezinárodním studiem Chapman Taylor a Ateliérem Alfa. Ten vede architektka Věra Machoninová — spoluautorka původního návrhu — společně s dcerou Pavlou Kordovskou. Třígenerační architektonická kontinuita nemá v české architektuře obdoby: prarodiče budovu navrhli, matka dohlíží na její přerod a dcera ho realizuje.

Rekonstrukce za miliardy: azbest, uhlíková neutralita a rok 2028

Z budovy bylo odstraněno přes 300 tun azbestových materiálů v hermeticky uzavřených zónách s nepřetržitým monitoringem. Po dokončení bude mít Kotva šest pater obchodů a dvě patra prémiových kanceláří s cílem provozní uhlíkové neutrality.

Jana Vrábelová, vedoucí projektového managementu Generali Real Estate, k sanaci uvedla: „Proces odstraňování probíhá v souladu s přísnými předpisy a provádějí jej kvalifikovaní odborníci podle postupů schválených krajskými hygienickými úřady."

Termín dokončení rekonstrukce se posunul z konce roku 2027 na rok 2028. Generali Real Estate zdůvodnila zpoždění složitostí projektu. Budova má po dokončení splňovat nejvyšší úroveň certifikace udržitelnosti budov BREEAM — ambiciózní cíl pro památkově chráněnou stavbu z roku 1975.

Kritika: privatizace veřejného prostoru?

Přeměna Kotvy z veřejně přístupného obchodního domu na luxusní destinaci vyvolává diskusi. Architekt Ondřej Císler kritizoval plán sníženého vstupu jako privatizaci veřejného prostoru a rodina původních architektů vyjádřila obavy z extravagantních návrhů.

Císler hodnotil: „Nápad se sníženým vstupem není šťastný." Podle něj jde o zásah do veřejného prostoru, který nebyl součástí původního architektonického záměru. Vnoučata architektů Machoninových vyjádřila „úzkost a bezmoc nad výstředními nápady" a obavu, že rekonstrukce nerespektuje vizi jejich prarodičů.

Pražské obchodní domy z éry socialismu přitom procházejí vlnou přeměn. Bílá Labuť prochází rekonstrukcí za půl miliardy korun, obchodní domy Priory jsou bourány nebo přestavovány na bytové projekty. Kotva svou velikostí (28 000 m²) a ambicí přesahuje všechny ostatní projekty.

Praha jako luxusní nákupní metropole

Pařížská ulice v Praze se řadí mezi 20 nejdražších nákupních ulic světa s nájmy kolem 225 EUR/m²/měsíc a téměř nulovou neobsazeností. V roce 2025 zde otevřelo rekordních 6 nových luxusních značek.

Český maloobchod roste. Podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) vzrostly maloobchodní tržby v únoru 2026 meziročně reálně o 4,1 %. Neobsazenost obchodních center v Česku zůstává nízká kolem 4 % a nájemné na prémiových pražských lokacích dosahuje kolem 225 EUR/m²/měsíc s prognózou růstu 1–3 % ročně do roku 2028.

V blízkém okolí Pařížské ulice přibydou další retailové plochy: Fairmont Golden Prague (1 200 m²) a Pařížská 25 (1 000 m²). Kotva ale svou velikostí vše překonává. Otázkou zůstává, zda Praha dokáže absorbovat takový příliv luxusního retailu najednou — nebo zda se Kotva stane katalyzátorem proměny celého centra města.

Říkali jste si někdy, jak se rozhoduje o tom, jaké obchody se nastěhují do zrekonstruovaných historických budov? Nebo proč právě italské značky míří do centra Prahy?